Die rumänische Wirtschaft ist im ersten Quartal 2023 mit 2,8% weiter gewachsen und hat damit den EU-Durchschnitt von 1% übertroffen. Es wird erwartet, dass das Land auch im Jahr 2024 ein überdurchschnittliches Plus verzeichnen wird. Das schreibt die rumänische „BR Business Review“.
Gesunde BIP-Zuwächse in Verbindung mit sinkender Inflation und abnehmender Arbeitslosigkeit werden laut Immobilienberatern dazu beitragen, dass Rumänien mehr Investitionen in den Bereichen Gewerbe- und Wohnimmobilien anziehen wird, und zwar sowohl von bestehenden Akteuren als auch von neuen Unternehmen, die sich im Land niederlassen wollen. Zu Beginn dieses Jahres wurde das Wirtschaftswachstum in der EU durch niedrigere Energiepreise, nachlassende Versorgungsengpässe, ein verbessertes Vertrauen der Unternehmen und einen starken Arbeitsmarkt gestützt, so die Europäische Kommission in ihrem im Frühjahr veröffentlichten Wirtschaftsprognosebericht. Dennoch zeigte die Prognose, dass die Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau in Zukunft abnehmen wird. „Die Wohnungsbauinvestitionen, die besonders empfindlich auf die Zinssätze reagieren, werden voraussichtlich zurückgehen. Dagegen dürften die Unternehmensinvestitionen weiter zunehmen, wenn auch langsamer als im vergangenen Jahr, was auf die insgesamt gesunde Bilanzlage der Unternehmen zurückzuführen ist.“ Schließlich würden die öffentlichen Investitionen den Prognosen zufolge sowohl 2023 als auch 2024 dank des fortgesetzten Einsatzes der Fazilität für Konjunkturbelebung und Krisenbewältigung lebhaft bleiben, schreiben die EU-Experten in dem Bericht. Laura Bencze-Dumea, Direktorin für Anlageimmobilien bei CBRE Rumänien, weist darauf hin, dass die Inflation, die allen Sorgen bereitet, erste Anzeichen einer Verlangsamung zeigt. „Wir sind noch lange nicht über den Berg, denn die hohe Inflation drückt auf die Kaufkraft und, was für Investoren am wichtigsten ist, auf die Kreditkosten. Was die Zinssätze betrifft, so wird viel darüber diskutiert, ob sie mittelfristig deutlich sinken oder weiter steigen werden. Insgesamt hat Rumänien von allen MOE-Ländern einige der positivsten makroökonomischen Anzeichen der letzten Zeit gezeigt“, fügte sie hinzu. Die Europäische Kommission prognostiziert, dass die Inflationsrate in Rumänien in diesem Jahr in den einstelligen Bereich gehen und bis Ende 2024 auf 4,6% sinken wird. Es wird erwartet, dass sich in diesem Zeitraum in der gesamten EU ein ähnlicher Trend abzeichnet. Silviu Pop, Director of CEE & Romania Research bei Colliers, erklärt, dass die mittelfristigen Aussichten für Rumänien und die Region trotz der Herausforderungen durch Inflation und Konjunkturabschwächung in den großen Volkswirtschaften recht günstig bleiben. Dies liegt an den Vorteilen dieser Märkte, wie den relativ niedrigen Arbeitskosten und den flexibleren Arbeitsmärkten als in Westeuropa. „Betrachtet man die potenziellen BIP-Wachstumsraten für Rumänien und die übrigen großen mittel- und osteuropäischen Volkswirtschaften, so liegen diese immer noch deutlich über den Erwartungen für die Volkswirtschaften der Eurozone, so dass die wirtschaftliche Konvergenz intakt ist. Allerdings sind Schätzungen für 2024 recht schwierig, da es viele Unwägbarkeiten in Bezug auf die Entwicklung der Inflation, die Geldpolitik in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften und die Bewältigung des Anstiegs der Kreditzinsen gibt.“ Was den letztgenannten Aspekt betreffe, so zeigten sich in vielen Volkswirtschaften erste Risse, und es sei immer noch schwer zu sagen, ob man es mit einer sanften Landung oder einer baldigen Rezession zu tun habe. „Da die mittel- und osteuropäischen Volkswirtschaften im globalen Maßstab klein und offen sind, wird viel davon abhängen, was in den USA, der Eurozone und China passiert“, fügte der Vertreter von Colliers hinzu. Im Jahr 2022 erreichten die Investitionen in Gewerbeimmobilien in Rumänien einen neuen Höchststand von rund 1,3 Mrd Euro, während die Gesamtwirtschaft um 4,7% wuchs. In diesem Jahr wird ein BIP-Wachstum von rund 3,2% erwartet, wobei die Immobilieninvestitionen im Vergleich zu 2022 ebenfalls zurückgehen werden. Bencze-Dumea von CBRE Rumänien weist darauf hin, dass die hohen Finanzierungskosten auf globaler Ebene die Investitionsstimmung in Rumänien belasten. Dies bedeutet, dass das Investitionsvolumen im Jahr 2023 im Vergleich zum Rekordhoch von 2022 voraussichtlich zurückgehen und sich auf einem Niveau bewegen wird, das mit dem des Zeitraums 2016-2018 vergleichbar ist. „In einigen westeuropäischen Ländern kam es angesichts der hohen Finanzierungskosten zu einer raschen Anpassung der Renditen, die in einigen Märkten um bis zu 150 Basispunkte gegenüber dem Frühjahr 2022 schwankten. In Rumänien war die Spanne zwischen Anleihe- und Spitzenrenditen bereits vorher höher, so dass weniger Anpassungsbedarf bestand. Das bedeutet nicht, dass sich die Renditen nicht nach oben bewegt haben, sondern dass die Wachstumsrate im Vergleich zu den Kernmärkten geringer ist“, erläutert sie. Andererseits erklärt Pop von Colliers, dass die Auswirkungen der wirtschaftlichen Leistung Rumäniens nicht sofort sichtbar sind, also wenn sich das BIP des Landes in einem bestimmten Jahr gut entwickelt, werden sich auch die Investitionen in Gewerbeimmobilien positiv auswirken. „Derzeit haben wir eine recht robuste Pipeline potenzieller Deals, die sich größtenteils auf Büros konzentrieren, obwohl es natürlich Potenzial für mehr Deals im Industriebereich, wenn die Eigentümer bereit sind zu verkaufen, oder im Einzelhandel, wenn das richtige Produkt auftaucht, gibt“, so die Expertin. Was die Renditen betrifft, so weist der Colliers-Vertreter darauf hin, dass es in Rumänien angesichts des starken Anstiegs der Risikokosten und der Spitzenrenditen in ganz Westeuropa einen Aufwärtsdruck gibt. „Wir warten derzeit ab, wo einige Geschäfte abgeschlossen werden, um uns ein klareres Bild davon zu machen, wo die Benchmark liegen könnte, aber es wird immer deutlicher, dass Spitzenrenditen von unter 7% für Büros vorerst der Vergangenheit angehören. Die gute Nachricht im Falle Rumäniens ist, dass die lokalen Preise (insbesondere in den letzten zwei Jahren) nicht überzogen wurden, wie es in anderen Teilen Europas der Fall war, und daher gehören die lokalen Bürorenditen zu den wenigen, die noch über den Tiefstständen von 2007-2008 liegen, was den lokalen Vermögenswerten eine gewisse defensive Note verleiht“, erklärt er weiter. Im vergangenen Jahr wurde der Investmentmarkt durch die Übernahme des Portfolios von CA Immo in Bukarest durch Paval Holdings im Wert von 377 Mio Euro angekurbelt. Mit dieser Transaktion wurde der rumänische Akteur zu einem der größten Eigentümer von Büroflächen im Land. Mit Blick auf das Jahr 2023 erreichte das Gesamtvolumen der im Ersten Quartal abgeschlossenen Investitionen 149,6 Mio Euro, was nach Angaben von Crosspoint Real Estate einem Anstieg von 73% gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht. Das Industriesegment verdrängte mit einem Anteil von 43,4% (65 Mio Euro) gegenüber 30,6% (45,8 Mio Euro) die Büroprodukte, gefolgt von Hotels (18,3 Mio Euro), Akquisitionen im öffentlichen Sektor (12 Mio Euro) und Einzelhandel (8,5 Mio Euro). Cristi Moga, Leiter der Kapitalmärkte bei Cushman & Wakefield Echinox, sagt, dass die Ergebnisse des ersten Quartals darauf hindeuten, dass sich der Markt leicht verlangsamt und die Preise neu angepasst werden. „Es wird erwartet, dass lokale Käufer weiterhin am aktivsten sind, da sie den Markt besser verstehen. Nichtsdestotrotz sondieren regionale Akteure weiterhin den Markt, angezogen von den höheren Renditen im Vergleich zu den CEE-Kernmärkten“, betont Moga. Laut einem Bericht von BNP Paribas Real Estate gingen die gewerblichen Investitionen in ganz Europa im Ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 60% auf 29 Mrd Euro zurück. Dies ist zum Teil auf die große Preisunsicherheit bei Immobilien zurückzuführen, die Mitte 2022 durch eine hohe Inflation und eine straffere Geldpolitik ausgelöst wurde, die zu einem raschen Anstieg der Anleiherenditen führte, so die Autoren des Berichts. Die höheren Anleiherenditen verringern den Renditeabstand zu Immobilien und führen zu einer Neubewertung der Preise, die für Vermögenswerte gezahlt werden. Die hohe Inflation stellt weiterhin ein Risiko für die EU-Wirtschaft dar, was nach Ansicht von EU-Experten eine stärkere geldpolitische Reaktion erzwingen wird. Dies ist bereits der Fall, da die Europäische Zentralbank Mitte Juni die Zinssätze um einen Viertelprozentpunkt anhob und gleichzeitig signalisierte, dass weitere Erhöhungen bevorstehen. Nach dieser Entscheidung wurden die Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte und die Spitzenrefinanzierungs- und Einlagefazilitäten auf 4,00%, 4,25% beziehungsweise 3,50% angehoben. Die europäischen Volkswirtschaften, einschließlich der Immobilienbranche, haben auch mit einer zunehmenden Risikoaversion auf den Finanzmärkten zu kämpfen, die auf die Turbulenzen im Bankensektor in den USA zurückzuführen ist. Dies könnte nach Ansicht von Experten zu einer stärkeren Verschärfung der Kreditvergabestandards führen. Die Europäische Kommission schätzt, dass das globale Wachstum ohne die EU von 3,2% im Jahr 2022 auf 3,1% im Jahr 2023 zurückgehen wird, bevor es 2024 wieder auf 3,2% ansteigt.
OID+: Wirtschaftswachstum beflügelt Immobilieninvestitionen
Die rumänische Wirtschaft ist im ersten Quartal 2023 mit 2,8% weiter gewachsen und hat damit den EU-Durchschnitt von 1% übertroffen. Es wird erwartet, dass das Land auch im Jahr 2024 ein überdurchschnittliches Plus verzeichnen wird. Das schreibt die rumänische „BR Business Review“.
Gesunde BIP-Zuwächse in Verbindung mit sinkender Inflation und abnehmender Arbeitslosigkeit werden laut Immobilienberatern dazu beitragen, dass Rumänien mehr Investitionen in den Bereichen Gewerbe- und Wohnimmobilien anziehen wird, und zwar sowohl von bestehenden Akteuren als auch von neuen Unternehmen, die sich im Land niederlassen wollen.
Zu Beginn dieses Jahres wurde das Wirtschaftswachstum in der EU durch niedrigere Energiepreise, nachlassende Versorgungsengpässe, ein verbessertes Vertrauen der Unternehmen und einen starken Arbeitsmarkt gestützt, so die Europäische Kommission in ihrem im Frühjahr veröffentlichten Wirtschaftsprognosebericht. Dennoch zeigte die Prognose, dass die Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau in Zukunft abnehmen wird.
„Die Wohnungsbauinvestitionen, die besonders empfindlich auf die Zinssätze reagieren, werden voraussichtlich zurückgehen. Dagegen dürften die Unternehmensinvestitionen weiter zunehmen, wenn auch langsamer als im vergangenen Jahr, was auf die insgesamt gesunde Bilanzlage der Unternehmen zurückzuführen ist.“ Schließlich würden die öffentlichen Investitionen den Prognosen zufolge sowohl 2023 als auch 2024 dank des fortgesetzten Einsatzes der Fazilität für Konjunkturbelebung und Krisenbewältigung lebhaft bleiben, schreiben die EU-Experten in dem Bericht.
Laura Bencze-Dumea, Direktorin für Anlageimmobilien bei CBRE Rumänien, weist darauf hin, dass die Inflation, die allen Sorgen bereitet, erste Anzeichen einer Verlangsamung zeigt. „Wir sind noch lange nicht über den Berg, denn die hohe Inflation drückt auf die Kaufkraft und, was für Investoren am wichtigsten ist, auf die Kreditkosten. Was die Zinssätze betrifft, so wird viel darüber diskutiert, ob sie mittelfristig deutlich sinken oder weiter steigen werden. Insgesamt hat Rumänien von allen MOE-Ländern einige der positivsten makroökonomischen Anzeichen der letzten Zeit gezeigt“, fügte sie hinzu.
Die Europäische Kommission prognostiziert, dass die Inflationsrate in Rumänien in diesem Jahr in den einstelligen Bereich gehen und bis Ende 2024 auf 4,6% sinken wird. Es wird erwartet, dass sich in diesem Zeitraum in der gesamten EU ein ähnlicher Trend abzeichnet.
Silviu Pop, Director of CEE & Romania Research bei Colliers, erklärt, dass die mittelfristigen Aussichten für Rumänien und die Region trotz der Herausforderungen durch Inflation und Konjunkturabschwächung in den großen Volkswirtschaften recht günstig bleiben. Dies liegt an den Vorteilen dieser Märkte, wie den relativ niedrigen Arbeitskosten und den flexibleren Arbeitsmärkten als in Westeuropa. „Betrachtet man die potenziellen BIP-Wachstumsraten für Rumänien und die übrigen großen mittel- und osteuropäischen Volkswirtschaften, so liegen diese immer noch deutlich über den Erwartungen für die Volkswirtschaften der Eurozone, so dass die wirtschaftliche Konvergenz intakt ist. Allerdings sind Schätzungen für 2024 recht schwierig, da es viele Unwägbarkeiten in Bezug auf die Entwicklung der Inflation, die Geldpolitik in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften und die Bewältigung des Anstiegs der Kreditzinsen gibt.“ Was den letztgenannten Aspekt betreffe, so zeigten sich in vielen Volkswirtschaften erste Risse, und es sei immer noch schwer zu sagen, ob man es mit einer sanften Landung oder einer baldigen Rezession zu tun habe. „Da die mittel- und osteuropäischen Volkswirtschaften im globalen Maßstab klein und offen sind, wird viel davon abhängen, was in den USA, der Eurozone und China passiert“, fügte der Vertreter von Colliers hinzu.
Im Jahr 2022 erreichten die Investitionen in Gewerbeimmobilien in Rumänien einen neuen Höchststand von rund 1,3 Mrd Euro, während die Gesamtwirtschaft um 4,7% wuchs. In diesem Jahr wird ein BIP-Wachstum von rund 3,2% erwartet, wobei die Immobilieninvestitionen im Vergleich zu 2022 ebenfalls zurückgehen werden. Bencze-Dumea von CBRE Rumänien weist darauf hin, dass die hohen Finanzierungskosten auf globaler Ebene die Investitionsstimmung in Rumänien belasten. Dies bedeutet, dass das Investitionsvolumen im Jahr 2023 im Vergleich zum Rekordhoch von 2022 voraussichtlich zurückgehen und sich auf einem Niveau bewegen wird, das mit dem des Zeitraums 2016-2018 vergleichbar ist.
„In einigen westeuropäischen Ländern kam es angesichts der hohen Finanzierungskosten zu einer raschen Anpassung der Renditen, die in einigen Märkten um bis zu 150 Basispunkte gegenüber dem Frühjahr 2022 schwankten. In Rumänien war die Spanne zwischen Anleihe- und Spitzenrenditen bereits vorher höher, so dass weniger Anpassungsbedarf bestand. Das bedeutet nicht, dass sich die Renditen nicht nach oben bewegt haben, sondern dass die Wachstumsrate im Vergleich zu den Kernmärkten geringer ist“, erläutert sie.
Andererseits erklärt Pop von Colliers, dass die Auswirkungen der wirtschaftlichen Leistung Rumäniens nicht sofort sichtbar sind, also wenn sich das BIP des Landes in einem bestimmten Jahr gut entwickelt, werden sich auch die Investitionen in Gewerbeimmobilien positiv auswirken. „Derzeit haben wir eine recht robuste Pipeline potenzieller Deals, die sich größtenteils auf Büros konzentrieren, obwohl es natürlich Potenzial für mehr Deals im Industriebereich, wenn die Eigentümer bereit sind zu verkaufen, oder im Einzelhandel, wenn das richtige Produkt auftaucht, gibt“, so die Expertin.
Was die Renditen betrifft, so weist der Colliers-Vertreter darauf hin, dass es in Rumänien angesichts des starken Anstiegs der Risikokosten und der Spitzenrenditen in ganz Westeuropa einen Aufwärtsdruck gibt. „Wir warten derzeit ab, wo einige Geschäfte abgeschlossen werden, um uns ein klareres Bild davon zu machen, wo die Benchmark liegen könnte, aber es wird immer deutlicher, dass Spitzenrenditen von unter 7% für Büros vorerst der Vergangenheit angehören. Die gute Nachricht im Falle Rumäniens ist, dass die lokalen Preise (insbesondere in den letzten zwei Jahren) nicht überzogen wurden, wie es in anderen Teilen Europas der Fall war, und daher gehören die lokalen Bürorenditen zu den wenigen, die noch über den Tiefstständen von 2007-2008 liegen, was den lokalen Vermögenswerten eine gewisse defensive Note verleiht“, erklärt er weiter.
Im vergangenen Jahr wurde der Investmentmarkt durch die Übernahme des Portfolios von CA Immo in Bukarest durch Paval Holdings im Wert von 377 Mio Euro angekurbelt. Mit dieser Transaktion wurde der rumänische Akteur zu einem der größten Eigentümer von Büroflächen im Land. Mit Blick auf das Jahr 2023 erreichte das Gesamtvolumen der im Ersten Quartal abgeschlossenen Investitionen 149,6 Mio Euro, was nach Angaben von Crosspoint Real Estate einem Anstieg von 73% gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht. Das Industriesegment verdrängte mit einem Anteil von 43,4% (65 Mio Euro) gegenüber 30,6% (45,8 Mio Euro) die Büroprodukte, gefolgt von Hotels (18,3 Mio Euro), Akquisitionen im öffentlichen Sektor (12 Mio Euro) und Einzelhandel (8,5 Mio Euro).
Cristi Moga, Leiter der Kapitalmärkte bei Cushman & Wakefield Echinox, sagt, dass die Ergebnisse des ersten Quartals darauf hindeuten, dass sich der Markt leicht verlangsamt und die Preise neu angepasst werden. „Es wird erwartet, dass lokale Käufer weiterhin am aktivsten sind, da sie den Markt besser verstehen. Nichtsdestotrotz sondieren regionale Akteure weiterhin den Markt, angezogen von den höheren Renditen im Vergleich zu den CEE-Kernmärkten“, betont Moga.
Laut einem Bericht von BNP Paribas Real Estate gingen die gewerblichen Investitionen in ganz Europa im Ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 60% auf 29 Mrd Euro zurück. Dies ist zum Teil auf die große Preisunsicherheit bei Immobilien zurückzuführen, die Mitte 2022 durch eine hohe Inflation und eine straffere Geldpolitik ausgelöst wurde, die zu einem raschen Anstieg der Anleiherenditen führte, so die Autoren des Berichts. Die höheren Anleiherenditen verringern den Renditeabstand zu Immobilien und führen zu einer Neubewertung der Preise, die für Vermögenswerte gezahlt werden.
Die hohe Inflation stellt weiterhin ein Risiko für die EU-Wirtschaft dar, was nach Ansicht von EU-Experten eine stärkere geldpolitische Reaktion erzwingen wird. Dies ist bereits der Fall, da die Europäische Zentralbank Mitte Juni die Zinssätze um einen Viertelprozentpunkt anhob und gleichzeitig signalisierte, dass weitere Erhöhungen bevorstehen. Nach dieser Entscheidung wurden die Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte und die Spitzenrefinanzierungs- und Einlagefazilitäten auf 4,00%, 4,25% beziehungsweise 3,50% angehoben.
Die europäischen Volkswirtschaften, einschließlich der Immobilienbranche, haben auch mit einer zunehmenden Risikoaversion auf den Finanzmärkten zu kämpfen, die auf die Turbulenzen im Bankensektor in den USA zurückzuführen ist. Dies könnte nach Ansicht von Experten zu einer stärkeren Verschärfung der Kreditvergabestandards führen. Die Europäische Kommission schätzt, dass das globale Wachstum ohne die EU von 3,2% im Jahr 2022 auf 3,1% im Jahr 2023 zurückgehen wird, bevor es 2024 wieder auf 3,2% ansteigt.